地盤調査って本当に必要なの？地盤調査の義務について

おはようございます(^^♪
１１月も残りわずか・・１年間はあっという間ですね。
今日はお家を建てる時に大事な１つ地盤調査についてお話ししたいと思います。

「地盤調査は費用がかかるし、やる必要ほんとにあるの？」という思いを抱いた人は少なくないのではないでしょうか？
たしかに不要ではないかと思う気持ちも分かりますが、地盤調査は義務として行う必要があるものなのです。

どうして地盤調査が必要なのか？今回はそこを入り口として、どうして地盤調査が義務づけられているのか、詳しく知っていきましょう！

そもそも、どうして地盤調査を行わなければいけないのでしょうか。
それは、対象の土地が建築物を建てるにふさわしいか、調査しなければならないからです。もし建築物を建てるのに適していない、軟らかい土地に家を建ててしまった場合、地盤が家の重さに耐えきれず、傾いてしまう可能性があるのです。そのため、地盤調査は義務であるという考えが一般的なのです。

こうした地盤調査には、代表的なものに三つの種類があります。

一つ目はボーリング調査というもので、騒音が起きたり機材が大きかったりといったデメリットがある代わり、地盤の深い場所まで調査できるという特徴があります。

二つ目がスウェーデン式サウンディング試験で、深い場所まで調査する事はできないものの、安価かつ容易に検査を行うことができ、N値と呼ばれる地盤の強さも同時に測ることができるというメリットがあります。

そして三つ目が、平板載荷試験とよばれるものです。かかる費用が大きかったり、深い地盤の調査ができなかったりといった欠点こそありますが、地盤を直接判定できることから、非常に信頼度が高いとされています。
　　　　　　

地盤調査は義務？瑕疵担保責任との関係
一部の例外を除いては、地盤調査は義務づけられています。「建築基準法施行令第38条」という法律によって、建物を新たに建てる際には、地盤調査を行わなければならないようになりました。

また、家を新築する会社は10年もの間「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」というものを負うことが義務づけられていますが、これも地盤調査の義務に大きくかかわっています。瑕疵担保責任とは、売り出した物件に一般の人では発見できない欠点があった場合、売り主や請負人が買い手に責任を負わなければならない、というものです。

瑕疵担保責任をしっかり果たさせるために、「住宅瑕疵担保履行法(じゅうたくかしたんぽりこうほう)」という法律が存在しています。家を新築する会社は、保険などで責任をとれるだけの資金力を確保しなければならない、というものです。そして建築会社がその保険に入るためには、地盤調査が必須とされているのです。

　　
建替えでも地盤調査が必要な理由
すでに家が建っていて、それで問題がないのであれば、地盤調査を行う必要がないのではないか、という考えがありますが、それはいけません。建替えでも地盤調査は義務づけられているので、行わないという選択肢は存在しないのです。

理由は二つあります。
一つは先ほど述べた通り、瑕疵担保責任の保険に入る必要があるため。そしてもう一つが、敷地の地盤の強さにムラがある可能性がある、という理由です。
それまで家が建っていた場所とは違う、別の箇所の地盤が軟らかいという場合がありえるのです。もしそんな場所に家を建ててしまえば、瑕疵担保責任にかかわる事態になってしまいます。そうした危険を避けるためにも、新たに地盤調査を行わなければならないのです。

土地売却時に地盤調査は必要？
土地を売却する場合には、地盤調査は義務にはなっていません。必ずしも行う必要はないのですが、もし事前に地盤調査を行っていた場合は、その土地は信頼できるということで、高く売れる可能性が高くなるでしょう。

また、裁判でこのような判決が出たことがあります。買い手が買った土地が住宅の建設に適しておらず、改良工事を行わざるをえなかったので、買い手は売り手に対し、瑕疵担保責任による工事費用の請求を訴えました。ここで裁判側は、地盤調査は売り主がするものとして、売り主に支払い義務が生じたのです。こうしたトラブルを防ぐためにも、地盤調査はやっておくに越したことはないでしょう。

まとめ
地盤調査は義務であり、法律でも行わなければならないと決められています。たとえ法律で決められていなくても、安全に直結する以上、地盤調査は必ず行う必要のある作業なのです。事実、地盤調査が義務化される前に建った家の中には、地震による液状化で大きな被害を被ったものもあるのです。